Несколько лет назад спрос на офисные помещения значительно упал и на сегодняшний день так и не восстановился. Во сколько владельцам офисов обходится простой, и что ждет сферу коммерческой недвижимости?
Офисы для IT
До 2019 года на рынке недвижимости в этом сегменте наблюдался положительный тренд: спрос, арендные ставки и цены на продажу недвижимости росли. Однако в 2020 году пандемия коронавируса охватила планету и Беларусь в том числе. Многие компании отпустили сотрудников на удаленную работу, но спад спроса на аренду офисных помещений вызван не только COVID-19.
В целом в течение последних 10 лет рынок офисной недвижимости в Беларуси развивался, в значительной степени, за счет IT-сектора.
“Самым крупным потребителем на рынке офисных помещений были именно IT-компании. К 2020 году около 70% всех арендуемых площадей занимали программисты”,- вспоминают риэлторы. Однако с течением времени IT-сектор значительно сократил свое присутствие на рынке страны. По последним данным, доля запросов от IT-компаний составляет всего 4%, для сравнения, в 2019 году этот показатель был на уровне 44%. Интересно другое: спрос IT-компаний был на офисы в размере 800-900 квадратных метров и более, сейчас же эти цифры едва ли достигают 200 квадратных метров, а помещения используются для запуска небольших стартапов.
.
Количество свободных офисных помещений увеличилось в 5 раз
Пять лет назад в столице было около 40 тысяч свободных "квадратов" в аренду. Для рынка, где преобладали IT-компании, это казалось недостаточным: ощущался дефицит больших (500+ квадратных метров) и качественных (В+ и А классы) помещений. Однако сегодня ситуация кардинально изменилась. По последним данным, в Минске 190 тысяч квадратных метров свободных помещений, ожидающих арендаторов. И это еще не рекорд. Максимальное количество свободных помещений было зарегистрировано в январе 2023 года – 230 тысяч квадратных метров. Общий же объем рынка офисной недвижимости Минска составляет более 1,1 миллиона "квадратов".
“Текущий тренд на рынке состоит в "миграции" арендаторов. Сейчас мы не видим новых арендаторов или тех, кто массово расширяется. Поэтому собственникам помещений следует рассчитывать только на уже существующих арендаторов, которые хотят улучшить свои условия работы и переехать, например, из старых зданий в новые”,- отмечают эксперты.
“Простой” обходится дорого
Пустые офисы во время поиска арендаторов обходятся собственникам очень дорого. Например, упущенная выгода для собственника 100-метрового офиса может составлять более 1000 евро в месяц. Условно, арендатор предлагает 10 евро за "квадрат", но собственник требует 12 евро. Из-за этого последний не соглашается на сделку и несколько месяцев ждет другого арендатора. За 3 месяца владелец офиса теряет 3600 евро, плюс еще 400+ евро на эксплуатационные и коммунальные расходы. Собственники должны понимать, что на новых арендаторов сейчас не стоит рассчитывать. На рынке остались только те, которые хотят обновить условия, переехав в новый офис. Еще одно, что собственники офисов должны понять и принять – в ситуации с избыточным предложением и острой конкуренцией, тактика пассивного ожидания звонка от потенциального арендатора уже неэффективна. “Слишком большое разнообразие офисов путает арендаторов. Поэтому единственным эффективным методом борьбы с простоем и потерями является активный поиск арендаторов, активный выход на спрос.
“Опен спейсы” и офисы под ключ
Один из последних трендов в коммерческой недвижимости – предложение офисов с чистовой отделкой. Сейчас арендаторы уже не рассматривают офисы без отделки. Они хотят переехать в помещения, где уже есть стены, плитка, ламинат и т.д. Например, решение начать предлагать офисы с отделкой помогло в поисках арендаторов для “экс-Кемпински” возле Белгосцирка (сейчас это БЦ “Проспект”). Сейчас практически со 100% вакантностью простаивают два бизнес-центра в самом центре Минска – Capital Palace на Октябрьской площади и Centropolis около стадиона "Динамо". На первый взгляд удачные объекты с точки зрения планировки, транспортной доступности и престижности. Однако, именно отсутствие ремонта не устраивает потенциальных арендаторов. Еще один тренд – ориентация на небольшие площади. По данным агентов по недвижимости, 70% спроса приходится на офисы до 150 квадратных метров. Офисы формата open space, которые были популярны несколько лет назад, уже не так актуальны из-за необходимости зонирования пространства под разные отделы.
"Самый большой спрос сегодня и ближайшие несколько лет – это 70/100/120 "квадратов". Это уже не айтишники, а арендаторы из сферы торговли, услуг, различные колл-центры, интернет-магазины и другой малый бизнес, который нуждается в небольших площадях", - говорят специалисты.
Почти готовы к вводу в эксплуатацию Из новых бизнес-центров в Минске было введено в эксплуатацию два крупных – "Сухарево" и D16. В 2023 году также было добавлено еще 13 тысяч квадратных метров офисной недвижимости. Кроме того, активно готовятся к вводу в эксплуатацию еще порядка 120 тысяч "квадратов". Это такие бизнес-центры, как Shanter Hill на проспекте Победителей, G-S PLAZA "Жемчужина" в переулке Софьи Ковалевской, Prizma рядом с универмагом "Беларусь", "Левада", а также многофункциональный комплекс рядом с ТЦ "Замок". Ожидается, что скоро они будут введены в строй.
"В последнее время мы наблюдаем еще один четкий тренд – девелоперы стараются задерживать ввод в эксплуатацию коммерческих объектов, в которых преобладают офисные площади. Мы считаем, что они не вводятся в эксплуатацию по причине низкого спроса", - подчеркивает собеседник.
Что будет дальше
Эксперты утверждают, что решить проблемы со спросом на коммерческую недвижимость может только активное развитие бизнеса.
"Также не стоит забывать, что значительная часть офисных площадей арендовалась и международными представительствами, то есть нерезидентами. А сейчас, когда такая напряженная ситуация на международной арене, на это не приходится рассчитывать". Не будет в ближайшее время значительного улучшения и в части арендных ставок: за последние пять лет они снизились на 38%. Профицит бизнес-новостроек, с учетом большого количества строящихся сооружений, будет сохраняться в Минске как минимум до 2027 года. Ожидается, что к этому времени откроются "Газпром-центр" и Международный Финансовый Центр в Минск Мире.
“Лучшее, что можно сделать — научиться адаптироваться к новым условиям жизни и работы. Особое внимание следует уделить активным мерам по привлечению арендаторов, вместо пассивного ожидания. Только таким образом можно избежать потерь и восстановить доходность в сфере офисной недвижимости!" 
